十二年前，我給山西二建掌門人的《思考》一文中，在文章結(jié)尾特別強調(diào)，對于投資房地產(chǎn)要慎之再慎！言外之意，就是不搞房地產(chǎn)業(yè)，不踏這個雷區(qū)！對于國有企業(yè)搞房地產(chǎn)開發(fā)，我認為是與民爭利不道德的，是不能做的，更是違背黨的宗旨的！
中國房地產(chǎn)的發(fā)展，事實是變相掏空人民的口袋，把本該沒有債務的老百姓，人人背上債務，成為房奴，淪為房客，這是最大的不公和失誤！
房地產(chǎn)業(yè)的危害，莫過于人人憤恨而又人人喜歡人人參與，這就是一種非常奇怪的事情了！
唉，多少人因為一個房子，家破人亡，妻離子散??？上天是最公平的，最后埋單的，一定會身陷囹圄，牢獄之災在所難免！
房地產(chǎn)行業(yè)的鏈條是個什么環(huán)節(jié)呢，最大的問題出在哪里呢？我們應該深入思考了！
做人還是要本分，做事一定要誠信，規(guī)規(guī)矩矩，堂堂正正，不可貪心不足，走正道才是 大道理！
大道理
2023年9月29日19:18:14
中國房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過四十五年的暴利時代，對國家經(jīng)濟繁榮發(fā)揮了舉足輕重的推動作用，可謂是居功至偉！但是，它的脫離現(xiàn)實，必然由全國人民和政府最后埋單，得即是失，利就是害，到不能包容的時候，就是災難！
全國人民以房產(chǎn)為發(fā)家致富的思維深深貫輸?shù)矫恳粋€人的心里，以至于把本不該天價的房子炒到了天上，帶動所有行業(yè)所有商品價格一年高過一年，甚至發(fā)展到一月高過一月，這樣下去還得了嗎？！
三十年前，一平米房價是多少？現(xiàn)在又是多少？翻了多少倍？至少十倍都不止吧！但是，一切事物都是有規(guī)律的，經(jīng)濟也是如此，房地產(chǎn)更是如此！當事物脫離了它本來的屬性和價值的話，那么這個事物就會加快消失，這就是天機！
我從一開始的那些年，就不贊成搞房地產(chǎn)無序和野蠻開發(fā)，尤其是國有企業(yè)涉足房地產(chǎn)，更不應該寅吃卯糧過度競爭！
金融機構(gòu)推波助瀾，銀行成為其后臺，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家經(jīng)濟最大的隱患，不僅僅是經(jīng)濟問題，而是上升到政治問題了！
市場經(jīng)濟如果沒有約束和控制，它就是脫韁野馬，橫沖直撞，危害甚大！這就是政治經(jīng)濟學和社會經(jīng)濟學二者融合應該解決中國發(fā)展戰(zhàn)略的大課題！
我的感悟是：國資國企不能參與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商不能參與保民生類房地產(chǎn)開發(fā)，設置紅線，不得越界！
大道理
2023年8月15日18:57:59
下面孟先生的觀點值得政府深入思考：急功近利必然付出更大的代價！
孟曉蘇：重提“住房雙軌制” 讓央企回歸保障房
作為保障房的建設者和提倡者，我呼吁“打仗要有好軍隊”，主張推動“住房雙軌制”，并且主張讓國企和央企重新回到保障房本位，這樣才能讓“住房雙軌制”有實際的建設主體。如果住房保障軌重由央企國企主導，我們建保障房就不是光喊，而是有實行的力量，這樣就可以使政府事半功倍。
孟曉蘇
原國家房改課題組組長
中房集團公司前董事長
匯力基金董事長
“住房雙軌制”是在房改初期決定的中國住房制度改革的方向，由市場供應商品房，政府提供保障房。1998年房改方案中就明確了這一點，后續(xù)又被中央多次肯定。
2017年國務院政府工作報告中明確提出“兩個為主”，“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”，它就是雙軌制的再次表述。2018年中央經(jīng)濟工作會議又明確提出兩個體系，“完善住房市場體系和住房保障體系”，這就把雙軌制表述得更加清晰。最近中央政治局在研究下半年經(jīng)濟工作時明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而且提出加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策，這些要求都是“雙軌制”的要求，而且越表述越清晰。
但是，在實踐中卻有不少地方跟中央政策相差甚遠，有不少地方把保障房建設混同在商品房之中一起向企業(yè)招拍掛，結(jié)果“雙軌制”不僅沒有變成兩個體系，而且變成了“擰麻花”。為了應對由于混淆“雙軌制”所造成的房價上漲對中低收入家庭帶來的損害，2010年以來又以“降房價”為由抑制內(nèi)需，使“市場化”受到損害，這種樓市限購現(xiàn)在已經(jīng)在各地有常態(tài)化的明顯趨向，現(xiàn)在需要的是重提“住房雙軌制”，讓國企、央企重新回歸保障房。
一、當年房改方案：明確提出“住房雙軌制”
1996年和1998年，由原國家體改委、建設部、國家計委、國家科委及中房集團共同組織房改課題組，當時這個課題組由洪虎、楊慎、鄭新立等老專家擔任顧問，由我擔任課題組組長，研究題目是關(guān)于如何推動中國住房分配體制改革，歷經(jīng)一年半研究，1998年初把方案上報給國務院；1998年7月國務院發(fā)布房改文件，推動全國城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動“把住房還給居民”。
在推動房改之中，不光提出雙軌制，朱镕基總理還特別提出關(guān)于完善住房保障體系，把它作為房改各項政策之一。通過住房制度改革，形成了用住房、汽車、基礎設施建設構(gòu)成“最新三大件”，形成了新的排浪式消費推動中國經(jīng)濟進行成功轉(zhuǎn)型，房改實現(xiàn)了“居者有其屋”。從最近幾年有關(guān)統(tǒng)計看，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達到96%，戶均擁有住房1.5套，連收入最低的20%家庭的住房擁有率也達到近90%，過去多年“居者有其屋”的理想終于變成了現(xiàn)實，這些都是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，解決了普通居民家庭，包括富裕起來的也包括低收入的各個家庭的居住問題。
房地產(chǎn)發(fā)展的另一個作用是有力推動經(jīng)濟發(fā)展，按朱镕基總理說法，拉動了100多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，他還說“明年以后，國民經(jīng)濟發(fā)展要靠住房建設來拉動”。房改之初，中國GDP總量只占世界第七位，當時普遍認為到2025年我們才能進入第三位，到2050年才能超過日本成為世界第二。但房改釋放了“神奇力量”，在房改之后每兩年超越一個國家，最近10多年進一步拉大了和后面國家的距離，這就是內(nèi)需的力量，房改的力量。房改推動住房商品化的同時，我們沒有忘記低收入群體，提出“雙軌制”，“市場提供商品房，政府供應廉租房”就是跟房改方案一起提出來的，其中特別明確了廉租住房供應體系的執(zhí)行人是政府，這些思路到現(xiàn)在都沒有過時，原因是我們借鑒了全世界先行國家、發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗。
我們在房改方案中列舉了這樣一些好的案例，它們都是“雙軌制”，且都是由不同企業(yè)執(zhí)行保障房任務。比如戰(zhàn)后英國建了1000萬套房屋，其中一半是非營利的英國住房社團建立的，他們供應普通老百姓和低收入老百姓，16個建房社團作為國有機構(gòu)完成了這個任務；韓國有住宅公社、住宅銀行，承擔了大量保障房開發(fā)任務；新加坡的組屋計劃影響全世界，87%的居民住在政府提供的組屋，只要沒有房，就可以享受一套政府提供的組屋，新加坡的房屋是由建屋發(fā)展局部署，由國有企業(yè)建設。
在中國香港地區(qū)，從港英時期就在推動“居者有其屋”計劃，香港50%以上家庭住在政府提供的居屋和公屋里，香港政府的居屋署、公屋署有2000個公務員，香港還有房委會專門為中等收入夾心層提供住房，他們靠善款建設并滾動發(fā)展。這些都啟發(fā)了我們，把它寫入了房改方案，就是要建立“住房雙軌制”，同時要以國有機構(gòu)、國企和社會力量來建設保障性住房。
二、只顧推動商品化，忽視了保障體系建設
過去房改前主要缺的是市場化，當我們啟動市場化之后，主管部門又忽視了保障體系，有一段時間主管部門認為只需要開發(fā)商努力，不需要政府做什么就可以做好住房保障。他們想了兩個點子，一個是“小戶型”，一個是“降房價”。認為把戶型做小就能用商品房來解決保障問題，還試圖推動降房價，讓開發(fā)商把房價降下來，這樣普通老百姓、低收入老百姓就買得起房，他們設想的“小戶型”政策就像小品《不差錢》里演繹的，老百姓“四斤的龍蝦”吃不起，“一斤的龍蝦”總能吃得起吧，他們以為老百姓只能吃龍蝦鮑魚，不知道老百姓要吃的是“野山雞燉蘑菇”和“大蔥炒笨雞蛋”。還試圖把房價降下來，包括北京很努力地把一個項目30萬元/平方米房價降到了15萬元/平方米，但15萬元的房子老百姓就能買得起嗎？他們不是考慮保障房，而是把責任推給開發(fā)商。在相當長一段時間里，經(jīng)濟適用房、保障房只占3.2%-5%，這么小的比例怎么能夠滿足人民群眾的需要呢？這就出現(xiàn)了后來我所批評的保障房12年曠課，它成為我們住房體系中的短板。
這些意見都反映到了全國人大和全國政協(xié)，2007年“兩會”發(fā)出這樣的呼聲：我們只有房地產(chǎn)政策而沒有住房社會政策！兩會代表去訪問那些低收入打工仔住處時，他們都難過得哭了。這些意見通過黨派、通過民革中央反映到了全國政協(xié)，他們明確提出“經(jīng)濟適用房應當由政府建設”。
從2010年開始，國務院加大力量推進“保障性安居工程建設”，中央推動各地完成保障性安居工程的建設計劃，果真成效顯著，有效解決了短缺問題。但后來才發(fā)現(xiàn)仍然還存在問題，光強調(diào)套數(shù)，有些地方把保障房建到小縣城去了，套數(shù)完成了，但是大城市缺房子，因為同樣的價錢在縣城能建5萬套，在大城市只能建1萬套，所以光是提要求不去深入，結(jié)果仍然造成了問題，造成了現(xiàn)在中央明確提出的“要解決好大城市住房突出問題”，中央特別強調(diào)“住房問題關(guān)系民生福祉”。
這些年讓人們的認識逐漸走入誤區(qū)，保障性住房到底應該歸誰建設？由誰負責？前面我講到了發(fā)達國家提出政府承擔責任，結(jié)果現(xiàn)在很多地方都把它推給了企業(yè)，推給了開發(fā)商。
三、房地產(chǎn)央企：為什么紛紛脫離“保障軌”？
我們不是沒有專門建設保障房的房地產(chǎn)央企，我所工作了13年的中房集團就是一個覆蓋全國的，主要建普通房和保障房的企業(yè)集團。我在中房集團期間，每年開發(fā)量最高達到全國的22%，平均是20%；每年中房集團召集年會，向230多個城市、600多個企業(yè)分配計劃指標，各地拿到了計劃指標就可以到建行去領(lǐng)錢，那時候不需要資本金，到物資局去領(lǐng)平價物資，有錢有物保持了全國最大的規(guī)模。在房改之前我們不缺保障，我們?nèi)钡氖巧唐贩俊?/span>
在全國試點小區(qū)提升住宅品質(zhì)時，中房集團承擔了半數(shù)任務。這些都在當時有效拉動了保障體系建設，并且供應了一定的商品房，今年到深圳我還見到了原來中房的人員，他們現(xiàn)在已經(jīng)是各個行業(yè)的骨干力量。房地產(chǎn)業(yè)在中房集團引領(lǐng)下就像一所軍校一樣培養(yǎng)了很多人。但是這種企業(yè)最后糊里糊涂的就被劃轉(zhuǎn)了，因為一旦歸并到國資委之后，國資委的領(lǐng)導層不知道該怎么樣用這些企業(yè)的行業(yè)引領(lǐng)作用，于是他們只給企業(yè)一個任務：“央企也要掙錢，要以盈利為目的”！把中房劃轉(zhuǎn)給一個施工單位之后，現(xiàn)在房企100強里已經(jīng)找不到這個當年最大的企業(yè)了。
“以盈利為目的”就要求國企、央企都要到市場上掙錢，他們忽視了央企和國企的公共服務職能。到底央企要不要行使公共服務職能呢？十八屆三中全會決定明確提出：“國有資本的公益性作用”，“要在提供公共服務方面做出更大貢獻”，明確提出國有企業(yè)的公共服務職能。但實際上央企房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入商品房市場，高價拍地央企本身有融資優(yōu)勢，有政治優(yōu)勢，銀行支持融資成本低，他們“以盈利為目的”跟其他企業(yè)搶地，擠得民營企業(yè)很困難。
這些行為后來被發(fā)現(xiàn)并做了反思。在退休后一些專家經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)這件事搞錯了，在公開講課中舉了兩個例子，說明央企和國企的影響力、控制力對行業(yè)多么重要。他說，上海的出租車價格之所以沒有漲起來，就是因為有國有出租車公司控制住了價格；反面的例子是房地產(chǎn)，自從房地產(chǎn)業(yè)失去了國有企業(yè)的影響力與控制力，使全國房價上漲成為一大問題，政府不得不用行政手段進行調(diào)控，進一步又影響到市場經(jīng)濟的發(fā)展?？吹竭@些話讓我對他產(chǎn)生了敬意。雖然他已經(jīng)作古，畢竟他生前認識到問題，而且敢于講出來。
現(xiàn)在國務院多次要求“國企要退出競爭性房地產(chǎn)開發(fā)”，我們要求的是：央企和國企要全面回歸保障性住房建設。
四、頻發(fā)“房地產(chǎn)調(diào)控”只為“控制房價上漲”
為什么這么多年總是不斷進行調(diào)控呢？主要是因為控制房地產(chǎn)價格，自從放棄“雙軌制”后，房地產(chǎn)調(diào)控就成為政府行為的新常態(tài)，這只政府調(diào)控經(jīng)濟的“看不見的手”已經(jīng)被說成是“閑不住的手”，總在那兒調(diào)控，一會兒怕漲，一會兒怕跌。
他們把打壓商品房價格當作樓市調(diào)控目標，其結(jié)果是反的。因為每次調(diào)控都減少供地，減少投資，結(jié)果造成新的供不應求，于是推動了房價的進一步上漲。房改之后的1998年到2008年，房價總體上漲平穩(wěn)，每年上漲幅度只是3%-5%；自從2009年樓市調(diào)控之后，房價漲幅明顯提高，翻倍增長。
為了控制房價，不光出臺措施，還有一批專家出來說假話，不斷預言房價要下跌。人們認為越是說它下跌，它就會下跌，沒想到這些專家們說的恰恰與實際情況相反。很多老百姓聽了專家之言沒買房，結(jié)果吃了大虧。后來看到這些專家都去買房了，老百姓更是惱火，其實這些專家們講的都不是實情。我在最近一年里不斷說“不要再拿房價要下降的假話忽悠老百姓。過去20年間不斷有人預告房價會跌，我一直預言房價會漲，調(diào)控政策很多都是減少供應量，本來豬肉價格漲了就要多養(yǎng)豬，這是連農(nóng)民都知道的事，結(jié)果我們房價漲了少供地，造成問題越來越嚴重。實際上最后高價買房的往往都是年輕人。
我很早用一個概念，叫作“結(jié)構(gòu)性房價”，當我們在住房供應體系里保障房多了的時候，房價總體就低了，如果多年不提供保障房，只提供商品房，總體來說房價就高了，至于低收入老百姓，他們真的沒必要關(guān)心高房價，因為跟他們沒關(guān)系。他們最關(guān)心的是政府能不能為他們提供低價位的保障房，產(chǎn)權(quán)型或租賃型保障房，所以房地產(chǎn)調(diào)控的正確目標，應當是完善住房保障體系，要為中低收入者、新市民和年輕家庭提供低價房。對那些已經(jīng)有房子的百姓，包括中高收入的百姓，他們盼的是房價上漲、資產(chǎn)增值。我們干了很多調(diào)控的事，其實“兩頭不落好”，既沒有給低收入者建房，又打壓了不該打壓的房地產(chǎn)價格。
從2011年開始，為什么中國GDP一路下跌？這期間發(fā)生了什么大事？就是限購住房。限購像傳染病一樣傳染到很多大城市。中央黨校教授周天勇發(fā)現(xiàn)，中國大陸提前結(jié)束了8%以上增幅，韓國、中國臺灣地區(qū)在8%以上的增幅分別為43年和48年，中國大陸地區(qū)33年就結(jié)束了8%以上增幅，比韓國少了10年，比中國臺灣地區(qū)少了15年，什么原因呢？就是因為限購住房、抑制內(nèi)需。
面對這種情況，2013年政府換屆時我寫了一篇《調(diào)控十年祭》來批評過去的樓市調(diào)控，其中就講到“房價越調(diào)越漲”，“禍起保障住房”，“禍起保障住房”指的就是多年不建保障房。這些意見反映到全國人大和政協(xié)，在那一年就沒有講房地產(chǎn)調(diào)控，后來又通過調(diào)研提出“因地制宜、分城施策”的正確政策。后來是不是真“分城施策”呢？不都是，而是用“約談”對地方政府搞“一刀切”，再拿出“三道紅線”勒住企業(yè)。出現(xiàn)了在調(diào)控中相互抄作業(yè)，有的地方甚至為商品房粗暴定價。對企業(yè)來說先限制賣房，把正常生產(chǎn)周期搞亂，再拿出“三道紅線”衡量，結(jié)果很多企業(yè)都踩了紅線。其實不是他們踩了紅線，是紅線勒住了他們。
為了給調(diào)控房價找理由，還鬧出笑話，說收入房價比太高，其實你們看一看，收入房價比是怎么計算的？一套商品房背后至少有一套拆遷房，有的老百姓是沒有花錢就能住上拆遷房的，這樣怎么才能計算出真正的收入房價比？還有人講房地產(chǎn)是最大的灰犀牛，原因是“35億套房嚴重過?！?。城鎮(zhèn)住房現(xiàn)在只有7億多套，怎么會出來35億套？全世界70億人口、20億個家庭，全世界人民都可以住上中國的房子，每個家庭一套半。我想起方清平說的一段相聲，病人去看醫(yī)生，醫(yī)生一看病人的化驗單，連聲說：“唉，完了完了”。病人心一涼，心想我這病不輕，醫(yī)生都說我完了。醫(yī)生接著說到：“完了，不戴眼鏡我什么也看不清楚了”！原來不是看病的人“完了”，而是醫(yī)生的眼睛“完了”。專家們編的35億套故事哪是房地產(chǎn)本身的問題？分明是專家的眼睛看走眼了，把施工平方米看成了套數(shù)了。
房價上漲給老百姓帶來了好處，根據(jù)央行的統(tǒng)計，在中國家庭的總資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比達到59.1%，由此造成家庭負債降到9.1%。正是因為房地產(chǎn)，包括老百姓購買保障房、商品房，房產(chǎn)增值讓老百姓走上“共同富?！钡缆?。今年我們提倡共同富裕，講一次分配、二次分配、三次分配，一般認為一次分配是不公平的，但是房改從第一次分配就讓老百姓得到了公平，現(xiàn)在老百姓家產(chǎn)60%是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)增值。
現(xiàn)在既然96%居民家庭已經(jīng)有了房產(chǎn)，戶均擁有住房1.5套，連最低收入20%的家庭擁有率都達到89%，這個時候非要降房價，給老百姓帶來的是什么？是家庭財產(chǎn)的貶值。這個問題要講清楚，不能忘了初心。有個網(wǎng)絡故事說得很有趣，一個人心愛的狗死了，他十分悲痛。為了表達哀思，他決定舉辦一場火葬，沒想到那東西越烤越香，于是他又跑去買了一瓶啤酒……他把自己心愛的狗給吃了！作者寫道：有些事情，走著走著，就忘了初心。我們的初心是讓老百姓住上房，實現(xiàn)居者有其屋，并且讓老百姓擁有財富。我們現(xiàn)在怎么把這個初心給忘記了呢？
五、重提“雙軌制”，讓央企回歸保障房本位
現(xiàn)在需要回到雙軌制的思路，特別是中央所提出的“完善住房市場體系和住房保障體系”。這兩個體系不能混在一起，在執(zhí)行上也應當有不同的實施人。
今年進入“十四五”，已經(jīng)明確把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。這個任務可不是光說說就完。我們經(jīng)?？吹降氖且粚右粚硬贾萌蝿眨蠹叶己啊敖ㄔO保障房、建設保障房”，誰在真干？都會往下布置，一直布置到最基礎的企業(yè)，再把保障房任務混在商品房開發(fā)中，通過“土地招拍掛”進行所謂“限地價、競配建”。民間有句話說“瘸子打圍坐著喊”，現(xiàn)在有關(guān)部門是不是很像這種調(diào)侃？
作為保障房的建設者和提倡者，我呼吁“打仗要有好軍隊”，主張推動“住房雙軌制”，并且主張讓國企和央企重新回到保障房本位，這樣才能讓“住房雙軌制”有實際的建設主體。保障房應當由國企央企來建，土地應當是像房改初期的“經(jīng)濟適用房”那樣，“不收土地出讓金，只收七項基本稅費”。有了大量的建設任務，國企央企就應當退出市場化競爭領(lǐng)域，不要拿自己的強勢去擠壓在市場上辛苦作業(yè)的民營企業(yè)和股份制企業(yè)。國企央企在各地都應該恢復發(fā)展。
在保障體系建設上，集團化的央企有沒有用？當然作用很大。我們知道打仗不能光靠地方軍，不能淮海打淮海、平津打平津，一定要組織野戰(zhàn)軍作為主力軍。希望重組集團化央企，每年國家都拿出一部分資金，比方說每年撥付2000億元給這個企業(yè)，再加上各地政府與銀行。這樣持續(xù)5年就可以自我循環(huán)，保障房就能有力支撐和建設起來。
如果住房保障軌重由央企國企主導，我們建保障房就不是光喊，而是有實行的力量，這樣就可以使政府事半功倍。記得當年我在中房時，每年中房集團開一個會，因為有了全國20%的產(chǎn)量，就有效抑制住了各地的房價，不會上漲過快。過去我們開個會就能辦完的事，怎么現(xiàn)在非得興師動眾號召全黨來辦呢？就是缺乏一個執(zhí)行機構(gòu)。住房保障體系還需要有金融機構(gòu)，這就是我們在房改方案中提出的國家住房銀行，因為當時有既得利益的影響，各個銀行不愿意拆，所以到現(xiàn)在還沒有做成，結(jié)果把這些資金都用了，現(xiàn)在住房公積金16萬多億元，除了已經(jīng)用掉的以外，常年留在基層的有6.5萬億元，完全可以支撐住宅銀行。把這些錢用起來，這樣才能完善住房保障體系，建立金融體系。
