住房，作為人們?nèi)粘Ｉ畹幕?，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科技的日新月異，其形態(tài)也在不斷地演變。從昔日的茅草屋、木結(jié)構(gòu)房屋，逐步過(guò)渡到磚瓦房，再到如今的電梯公寓，我國(guó)的住宅面貌在過(guò)去的歲月里經(jīng)歷了翻天覆地的變革。這些變遷無(wú)聲地訴說(shuō)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和民眾生活質(zhì)量的顯著提升。
每個(gè)時(shí)代都有其獨(dú)特的住宅印記，比如二十年前盛行的“買(mǎi)房就買(mǎi)高”的觀念。在過(guò)去的一二十年里，這種觀念在購(gòu)房者中廣為流傳。這背后的原因不難理解：高層住宅小區(qū)以其科技感和便捷性受到青睞，電梯的引入大大方便了居民的出行，再加上優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和綠意盎然的小區(qū)環(huán)境，使得高層住宅成為了許多人向往的居住地。
然而，近年來(lái)，這種“買(mǎi)房就買(mǎi)高”的購(gòu)房邏輯卻悄然發(fā)生了變化。為何這一持續(xù)了近20年的觀念會(huì)突然轉(zhuǎn)變呢？這背后主要基于兩大原因。首先，隨著高層住宅的逐漸老化，其潛在的問(wèn)題也開(kāi)始浮出水面。許多專(zhuān)家，包括北大教授朱國(guó)鐘、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周天勇等知名人士，都紛紛對(duì)高層住宅的未來(lái)表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，隨著機(jī)械設(shè)備的老化、維護(hù)成本的不斷攀升以及拆遷難度的增加，未來(lái)高層住宅，尤其是位于三四線城市的高層住宅，其價(jià)值可能會(huì)逐漸降低，甚至有可能淪為“貧民窟”。
1、這種擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原院長(zhǎng)李曉江教授等專(zhuān)家也持有相似的觀點(diǎn)。他們指出，隨著時(shí)間的推移，高層住宅的這些問(wèn)題可能會(huì)愈發(fā)嚴(yán)重，進(jìn)而影響到居民的生活質(zhì)量和社區(qū)的整體價(jià)值。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在選擇住宅時(shí)，除了考慮其外觀和便捷性外，還需要更加深入地思考其長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/span>
2、在住建部與發(fā)改委聯(lián)合頒布的《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化城市與建筑風(fēng)貌管控的通知》中，明確提出了對(duì)于建筑高度的嚴(yán)格規(guī)范：500米以上的建筑將不再被允許新建；250米以上的建筑將受到嚴(yán)格的限制；而中小城市的新建建筑高度在100米以上也將受到嚴(yán)格的控制。這一政策導(dǎo)向緊接著在住宅領(lǐng)域得到了體現(xiàn)，隨著《關(guān)于推進(jìn)縣城綠色低碳建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于優(yōu)化超高層建筑規(guī)劃與管理的征求意見(jiàn)稿》的發(fā)布，政策進(jìn)一步明確了中小城市高層住宅的建設(shè)要求，強(qiáng)調(diào)縣城新建住宅應(yīng)以低層為主，6層及以下的低層住宅占比需達(dá)到75%，且新建住宅的最高層數(shù)不得超過(guò)18層。
“限高令”的出臺(tái)，引發(fā)了全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)于高層建筑建設(shè)熱潮的冷靜思考。各地紛紛響應(yīng)，制定相應(yīng)的地方性政策，對(duì)高層建筑的建設(shè)進(jìn)行嚴(yán)格限制，這其中也包括了對(duì)住宅高度的規(guī)定。以鄭州市為例，該市明確規(guī)定新建商品房的高度不得超過(guò)80米?？紤]到常見(jiàn)的33層住宅高度為99米，這意味著未來(lái)在鄭州，新建的商品房住宅最高只能達(dá)到26層。這一變化預(yù)示著，隨著限高政策的逐步落地，高層住宅的建設(shè)將受到越來(lái)越多的限制，新建高層住宅的數(shù)量也將呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。
我們可以清晰地認(rèn)識(shí)到高層建筑，特別是高層住宅，存在的潛在問(wèn)題。隨著時(shí)間的推移，這些建筑的老化問(wèn)題愈發(fā)凸顯，無(wú)疑會(huì)對(duì)居民的日常生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。這種趨勢(shì)在樓市中已經(jīng)引發(fā)了一場(chǎng)風(fēng)向的變革。購(gòu)房者們?cè)谶x擇住宅時(shí)，不再盲目追求高樓層，而是更加審慎地審視高層住宅的短板。相反，那些品質(zhì)卓越的低層住宅，如六七層的洋房，正逐漸受到廣大購(gòu)房者的青睞。
貝殼研究院的最新調(diào)查數(shù)據(jù)為我們提供了有力的證據(jù)：在購(gòu)房者的選擇中，多層住宅的受歡迎程度正在持續(xù)上升。從2018年到2020年，選擇購(gòu)買(mǎi)多層住宅的購(gòu)房者比例從18.5%躍升至29.8%，而高層住宅的購(gòu)買(mǎi)比例則從57.8%下降到36.5%。這一數(shù)據(jù)清晰地反映出，人們對(duì)高品質(zhì)多層住宅的需求正在快速增長(zhǎng)，而高層住宅的市場(chǎng)地位則在逐漸削弱。
這一轉(zhuǎn)變的背后，除了高層住宅本身的問(wèn)題外，還與人們?nèi)找嫣岣叩纳钇焚|(zhì)和住房需求息息相關(guān)。融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌曾預(yù)言，未來(lái)，人們對(duì)品質(zhì)優(yōu)良的中高端住宅的需求將持續(xù)增長(zhǎng)。這不僅僅是因?yàn)榉孔邮枪┤司幼〉?，更是因?yàn)殡S著“房住不炒”理念的深入人心和人們經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，購(gòu)房者在選擇住宅時(shí)，將更加注重品質(zhì)和舒適度。
那么，這個(gè)備受關(guān)注的限高住宅新標(biāo)準(zhǔn)究竟是什么呢？經(jīng)過(guò)筆者的歸納整理，主要有以下五個(gè)方面：
1、重申了“限高令”，對(duì)500米、250米、100米高度的建筑制定了“新標(biāo)準(zhǔn)”，從嚴(yán)控制建筑高度；
2、合理確定建筑布局，強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃的重要性，同時(shí)明確設(shè)置了建高樓的“4道紅線”：山邊水邊、城市通風(fēng)廊道、歷史文化街區(qū)等重要文物保護(hù)單位、老城舊城的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高、人口密集、交通擁堵地段，均不得新建超高層建筑；
3、制定了2個(gè)新標(biāo)準(zhǔn)：①加強(qiáng)超高層建筑節(jié)能管理，標(biāo)準(zhǔn)層平面利用率不得低于80%，綠色建筑水平不得低于3星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；②超高層建筑防災(zāi)避難場(chǎng)地標(biāo)準(zhǔn)，人均面積不低于1.5平方米；
4、強(qiáng)化公共投資管理。一般不得批準(zhǔn)使用公共資金投資建設(shè)超高層建筑，嚴(yán)格控制城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市國(guó)有企事業(yè)單位投資建設(shè)150米以上超高層建筑，嚴(yán)格控制城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市國(guó)有企事業(yè)單位投資建設(shè)250米以上超高層建筑；
5、壓緊夯實(shí)決策責(zé)任。實(shí)行超高層建筑決策責(zé)任終身制。城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市新建150米以上超高層建筑，城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市新建250米以上超高層建筑，應(yīng)按照《重大行政決策程序暫行條例》，作為重大公共建設(shè)項(xiàng)目報(bào)城市黨委政府審定，實(shí)行責(zé)任終身追究。
根據(jù)新出臺(tái)的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)高層寫(xiě)字樓和高層住宅的建設(shè)將面臨嚴(yán)重的限制，預(yù)示著新建高層建筑的數(shù)量將逐漸降低。然而，這并不意味著高層建筑的建造被完全禁止。相反，對(duì)于高層建筑的建設(shè)，我們必須加強(qiáng)其安全管理，包括隱患排查、整治以及提升安全保障能力等方面的工作。
由此可見(jiàn)，盡管有“限高令”的出臺(tái)，但高層建筑的審核將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，使得建設(shè)高層建筑變得更為困難。這預(yù)示著在未來(lái)的建筑領(lǐng)域，低層建筑將逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。對(duì)此，許多專(zhuān)家紛紛表示，隨著新住宅標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，未來(lái)將有兩類(lèi)房子受到市場(chǎng)的熱烈追捧。
一、新建低層洋房：洋房。在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)中，洋房以其獨(dú)特的魅力占據(jù)了一席之地。這些低層住宅，以其六七層的優(yōu)雅高度，展現(xiàn)了寬敞的居住空間。每棟樓房設(shè)有一梯兩戶的設(shè)計(jì)，確保了極低的容積率，為住戶提供了寧?kù)o與舒適的生活環(huán)境。洋房的定位明確，專(zhuān)注于中高端市場(chǎng)，不僅擁有優(yōu)美的綠化環(huán)境，更配備了一流的設(shè)施。物業(yè)服務(wù)卓越，讓每一位住戶都能享受到尊貴與便利。雖然這些低層府邸目前多位于城市邊緣，但隨著城市的不斷擴(kuò)展，這些區(qū)域正逐漸煥發(fā)新的活力，使得洋房成為炙手可熱的居住選擇。
二、煥發(fā)新生的加裝電梯老小區(qū)：老樹(shù)發(fā)新芽。在城市的繁華核心，隱藏著許多歷經(jīng)歲月沉淀的老小區(qū)。這些小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，配套設(shè)施完善，教育和醫(yī)療資源豐富，本身就具備極高的居住價(jià)值。然而，年久失修和缺乏電梯設(shè)施曾是老小區(qū)的一大痛點(diǎn)。幸運(yùn)的是，國(guó)家正大力推動(dòng)老小區(qū)的翻新改造工作，為這些小區(qū)加裝電梯，煥發(fā)新生。改造后的老小區(qū)，居住舒適度將得到極大提升，與新建商品房小區(qū)相媲美。在保持原有優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，這些煥發(fā)新生的老小區(qū)將成為購(gòu)房者競(jìng)相追捧的熱門(mén)選擇。
