中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了二十一年。研究組緊跟市場(chǎng)變化，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，不斷探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。
當(dāng)前形勢(shì)下，政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個(gè)不低于”，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)新的形勢(shì)，積極作為，輕重并舉，以銷定投，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。為此，研究組啟動(dòng)“2024中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”，以“順勢(shì)而為，行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)提質(zhì)增效增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，研究組進(jìn)一步完善了研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，繼續(xù)從規(guī)模性、盈利性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力、運(yùn)營(yíng)效率和社會(huì)責(zé)任感等七個(gè)方面全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)健康運(yùn)行。
銷售表現(xiàn)略好于全國(guó)水平
市場(chǎng)份額微增
（1）央國(guó)企市場(chǎng)份額繼續(xù)提升，“大而不強(qiáng)”企業(yè)掉隊(duì)導(dǎo)致斷層出現(xiàn)
圖1：2019-2023年百強(qiáng)企業(yè)銷售增長(zhǎng)情況
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房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，百強(qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，聚焦核心城市核心區(qū)域，把握市場(chǎng)主流需求搶收回款。2023年，百強(qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現(xiàn)略好于全國(guó)水平。在行業(yè)不斷洗牌的過程中，“大而不強(qiáng)”的企業(yè)逐漸掉隊(duì)，也必將涌現(xiàn)出一批新的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
圖2：2019-2023年百強(qiáng)及綜合實(shí)力TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額
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2023年，百強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為46.2%，較上年微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。綜合實(shí)力TOP10企業(yè)銷售額市場(chǎng)份額為22.3%，較上年基本持平。分企業(yè)所有制來看，央國(guó)企憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額繼續(xù)提升。
（2）進(jìn)一步聚焦核心城市，緊抓改善性需求釋放機(jī)遇，積極營(yíng)銷加速去化
圖3：2022、2023年百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)率
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2023年，百強(qiáng)企業(yè)繼續(xù)向一二線核心城市聚攏，把握重點(diǎn)城市政策窗口期加快去化，重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。從百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目銷售情況來看，一線城市市場(chǎng)韌性強(qiáng)，銷售額占比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至27.4%；二線城市占比上升2.2個(gè)百分點(diǎn)至58.5%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比持續(xù)下降至14.2%。從重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)來看，百強(qiáng)代表企業(yè)銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻(xiàn)率相比上年分別增長(zhǎng)1.1、1.8、3.5個(gè)百分點(diǎn)至39.3%、58.3%、78.9%。
圖4：2022、2023年百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段銷售占比
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2023年，剛需置業(yè)群體觀望情緒未見明顯好轉(zhuǎn)，改善產(chǎn)品入市帶動(dòng)改善性住房需求釋放，同時(shí)首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低二套商貸利率等政策不斷落地也進(jìn)一步促進(jìn)改善性住房需求釋放。百強(qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，加大改善類產(chǎn)品推出比例。從百強(qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為12.1%、較去年下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，剛需群體觀望情緒較重；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額雖然較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，但占比仍然過半，達(dá)51.9%；140-200平米改善類產(chǎn)品表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，銷售額貢獻(xiàn)率較上年出現(xiàn)較大提升，增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)；200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻(xiàn)率較去年微降。
（3）投資策略更加理性，以銷定投聚焦核心城市，謹(jǐn)慎選擇合作伙伴
受上年低基數(shù)影響，加之年底推地節(jié)奏有所加快，百強(qiáng)代表企業(yè)拿地規(guī)模有所回升。2023年百強(qiáng)代表企業(yè)拿地金額8538.6億元，同比增長(zhǎng)16.3%；拿地銷售比相較上年提升4.6個(gè)百分點(diǎn)至32.1%。分所有制類型來看，央國(guó)企仍是拿地主力，大型央國(guó)企投資力度較高。
圖5：2023年百強(qiáng)代表企業(yè)拿地重點(diǎn)城市分布情況
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百強(qiáng)企業(yè)采取精準(zhǔn)投資戰(zhàn)略，進(jìn)一步向市場(chǎng)預(yù)期好的一二線核心城市聚集。從城市等級(jí)分布來看，二線城市仍是布局主要區(qū)域，百強(qiáng)代表企業(yè)的新增土儲(chǔ)權(quán)益面積中二線城市占比達(dá)到64.8%；一線城市占比21.0%，較去年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市占比則減少1.8個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。從具體城市來看，百強(qiáng)企業(yè)以銷定投、量入為出，以保持投資效率和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。在拿地城市布局上，2023年百強(qiáng)代表企業(yè)拿地前20城市和銷售貢獻(xiàn)前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長(zhǎng)沙和合肥等14個(gè)城市均在列。
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營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)
典型房企持有業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼
（1）竣工結(jié)轉(zhuǎn)增加，2023年?duì)I業(yè)收入同比轉(zhuǎn)正
圖6：2019-2023年百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)均值變化情況
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2023年百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比微增，增速轉(zhuǎn)正，凈利潤(rùn)降幅較上年有所收窄。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)增速較快帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)，百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)395.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%；但受結(jié)轉(zhuǎn)成本等因素影響，凈利潤(rùn)均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較上年收窄。
2023年，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強(qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。近年來受結(jié)轉(zhuǎn)成本偏高、存量去化、資產(chǎn)減值等多重因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利率有所下降。
（2）典型房企持有業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)提升，助力企業(yè)改善流動(dòng)性
部分百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)收和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，非開發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。一方面，典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的收入和利潤(rùn)。另一方面，持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。同時(shí)，持有型物業(yè)作為依賴長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，房企也需提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益、清退低效資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)化經(jīng)營(yíng)。
（3）聚焦優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型
中長(zhǎng)期來看，受新房增量規(guī)模見頂、房地產(chǎn)去金融化影響，企業(yè)單純依靠開發(fā)業(yè)務(wù)收入很難保持一定收入規(guī)模，利潤(rùn)率在市場(chǎng)回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)更加受限。因此，面向新周期如何維持有利潤(rùn)的發(fā)展成為百強(qiáng)企業(yè)必須面對(duì)的課題。企業(yè)間策略存在一定程度分化，總體以利潤(rùn)為核心經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，聚焦于優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域、優(yōu)勢(shì)區(qū)域，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)房地產(chǎn)新形勢(shì)調(diào)整業(yè)務(wù)布局策略，實(shí)現(xiàn)更有效率、可持續(xù)的發(fā)展。
償債能力分化顯著
需抓緊融資窗口期增強(qiáng)流動(dòng)性
（1）“三道紅線”指標(biāo)均值合規(guī)，長(zhǎng)期債務(wù)壓力略有上升
圖7：2019-2023年百強(qiáng)企業(yè)“三道紅線”情況
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百強(qiáng)企業(yè)“三道紅線”指標(biāo)均值均已合規(guī)，但凈負(fù)債率有所上升、現(xiàn)金短債比基本持平。2023年，百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.1%，凈負(fù)債率均值為89.7%，現(xiàn)金短債均值比為1.67，凈負(fù)債率較上年增加3.3個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比較上年增加0.06。百強(qiáng)企業(yè)有息債務(wù)相對(duì)規(guī)?；境制剑粋鶆?wù)平均期限略有延長(zhǎng)，短期債務(wù)占比下降。
（2）短期償債能力分化顯著，央國(guó)企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控
百強(qiáng)企業(yè)流動(dòng)性表現(xiàn)分化加劇，部分央國(guó)企、民企受益于銷售融資俱佳，流動(dòng)性持續(xù)改善；部分混合所有制企業(yè)和民企受銷售下滑沖擊現(xiàn)金減少較快削弱了償債能力。
（3）融資政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向支持項(xiàng)目，需做好項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)爭(zhēng)取資金流入
一方面，百強(qiáng)企業(yè)可利用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲得融資，同時(shí)做好開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作，增強(qiáng)項(xiàng)目信用。另一方面，百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)把握最新政策，盤活經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。房企可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，同時(shí)可在2024年底之前將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場(chǎng)債券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，為城中村改造與配售型保障房等項(xiàng)目爭(zhēng)取融資支持。
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積極依法納稅，參與保障性住房建設(shè)
踐行綠色發(fā)展理念
（1）積極依法納稅，典型房企納稅超百億
2023年，百強(qiáng)企業(yè)注重依法納稅。在行業(yè)調(diào)整期，保利、萬科、中海、華潤(rùn)、綠城等典型房企堅(jiān)守安全經(jīng)營(yíng)底線，履行法定義務(wù)，2023年納稅總額均超100億元，持續(xù)對(duì)國(guó)家稅收做出貢獻(xiàn)。
（2）參與保障性住房建設(shè)，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略
百強(qiáng)企業(yè)一方面參與保障性住房建設(shè)，為促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展、提高人民居住品質(zhì)做出貢獻(xiàn)；另一方面順應(yīng)住房供給體系的變化，投入保障性租賃住房建設(shè)，落實(shí)租購并舉發(fā)展戰(zhàn)略，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
（3）踐行綠色發(fā)展，多方回饋社會(huì)
2023年，百強(qiáng)企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，打造綠色低碳社區(qū)；秉承綠色理念，通過公益基金會(huì)、打造公益品牌等方式傳播環(huán)保觀念；積極探索城鄉(xiāng)融合與產(chǎn)業(yè)幫扶，助力農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化；關(guān)注特殊群體，助力教育事業(yè)，主動(dòng)履行社會(huì)責(zé)任。
結(jié)語
在行業(yè)調(diào)整階段，百強(qiáng)企業(yè)均仔細(xì)審視自己競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，一面求安全求生存，一面尋轉(zhuǎn)型尋利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)核心全方位向效益靠攏，有退有進(jìn)、循序漸進(jìn)、持之以恒，力圖將公司轉(zhuǎn)型為適應(yīng)房地產(chǎn)新形勢(shì)的新發(fā)展模式。
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