21世紀經(jīng)濟報道記者張欣 北京報道
3月5日上午9時，十四屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強向大會作政府工作報告。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道梳理，本次政府工作報告定調(diào)新的一年房地產(chǎn)，釋放了以下幾大信號：
報告提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述表述延續(xù)了去年10月底召開的中央金融工作會議中“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”的基調(diào)。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者梳理，去年幾場與房地產(chǎn)融資相關(guān)的重要會議，以及多場銀企座談會內(nèi)容，關(guān)鍵都在于“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。（詳見本報報道《21解讀丨六大國有銀行積極表態(tài)支持房企融資，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)》）
今年1月，住建部和國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》。2月6日，國家金融監(jiān)管總局召開專題會議，進一步部署落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制相關(guān)工作。會議提出，對房地產(chǎn)“白名單”項目的合理融資需求“應(yīng)滿盡滿”。3月5日，接近金融監(jiān)管人士向本報記者透露，今年促進房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制是總局工作重點之一。
事實上，今年以來，多家銀行快速響應(yīng)監(jiān)管要求，加緊推進協(xié)調(diào)機制落地。住建部、國家金融監(jiān)管總局數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提出第一批房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行，涉及房地產(chǎn)項目3218個。
克而瑞研究報告指出，綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機制落地情況可見，民營房企項目也獲得了相當政策支持，例如廣東省民企和混合所有制房企項目獲得新增融資貸款占比高達98%，農(nóng)行披露對接的貸款項目主體中民營企業(yè)等非國有企業(yè)占比超過80%。
李強總理在政府工作報告中指出，過去一年，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作。制定實施一攬子化解地方債務(wù)方案，分類處置金融風險，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
針對2024年政府工作任務(wù)部署，李強指出，要有效防范化解重點領(lǐng)域風險。堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障保質(zhì)量發(fā)展，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。
民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬團隊認為，房地產(chǎn)的標本兼治短期內(nèi)是指，“要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，優(yōu)先解決房企的融資問題，目前已有超過200個城市建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給銀行。
溫彬團隊表示，中長期內(nèi)，房地產(chǎn)的標本兼治則是要“適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。
值得注意的是，上述關(guān)于“優(yōu)化房地產(chǎn)政策、對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”的表述屬于政府工作報告中“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”的框架下。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房地產(chǎn)風險處置方面整體延續(xù)了2023年底中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)風險防范的基調(diào)。但去年底中央經(jīng)濟工作會議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點領(lǐng)域風險”，此次提出的是“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”。這意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險點正在爆發(fā)和蔓延，有可能蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)。因此，必須要將一個個風險點，特別是房企債務(wù)違約風險，包括企業(yè)自救、債務(wù)重組、收并購、破產(chǎn)清算等進行有序處置，避免風險無序蔓延導致爆發(fā)系統(tǒng)性的風險。
政府工作報告提出：“健全風險防控長效機制……適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！?/span>
房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過發(fā)展長效機制、管理長效機制，此次則是首次提出“風險防控長效機制”。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，這意味著今年防范化解房地產(chǎn)風險會有“大招”，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。
溫彬團隊分析認為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是強化“人、房、地、錢”四要素聯(lián)動。即建立以人定房，以房定地、以房定錢的“三定”新機制，完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，推進重點領(lǐng)域發(fā)力和精準化供需匹配，從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)市場質(zhì)的有效提升和量的合理增長。
政府工作報告中提到，“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要。實施政策要強化協(xié)同聯(lián)動、放大組合效應(yīng)，防止顧此失彼、相互掣肘。研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，并留出冗余度，確保一旦需要就能及時推出、有效發(fā)揮作用?！?/span>
克而瑞研究認為，減少限制性措施，意味著一線調(diào)控趨松、二三線全面放開。年初住建部曾表態(tài)“充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)”，預示著地方因城施策空間進一步打開，隨即北上廣深等一線四城陸續(xù)松綁限購，釋放積極信號。結(jié)合政府工作報告“滿足居民剛性和多樣化改善住房需求”、“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要”相關(guān)表述，克而瑞研究認為，今年一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再松綁空間。此外，信貸、財稅等方面政策有望進一步發(fā)力，支持居民購房。
政府工作報告中提到：“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度、精準有效。保持流動性合理充裕，社會融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量同經(jīng)濟增長和價格水平預期目標相匹配。加強總量和結(jié)構(gòu)雙重調(diào)節(jié)，盤活存量、提升效能，加大對重大戰(zhàn)略、重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度。促進社會綜合融資成本穩(wěn)中有降?！?/span>
克而瑞研究報告認為，聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域分析，上述報告透露了降準降息仍有空間，信貸政策繼續(xù)優(yōu)化的信號，具體來看：
一是降準、降息仍有空間，2月降準和超預期幅度降息體現(xiàn)貨幣政策靠前發(fā)力特征，在經(jīng)濟增長、降低社會綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準降息仍然可期；二是結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域，例如央行去年12月重啟PSL，支持三大工程建設(shè)，再比如規(guī)模達千億的租賃住房貸款支持計劃在多個試點城市落地；三是居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，譬如對多孩家庭、已購住房用于租賃的，相應(yīng)放寬購房貸款套數(shù)認定標準，再比如認貸不認房等。
東方金誠首席宏觀分析師王青表示，若各項政策及時調(diào)整到位，下半年房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，這將結(jié)束行業(yè)約三年的下行周期。不過，綜合考慮包括加大保障性住房建設(shè)和供給等“三大工程”部署，以及“房住不炒”的主基調(diào)會長期堅持，今年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的可能性也不大。
對于新型城鎮(zhèn)化，政府工作報告提到：“積極推進新型城鎮(zhèn)化……穩(wěn)步實施城市更新行動，推進‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造，加快完善地下管網(wǎng)，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設(shè)施建設(shè)，打造宜居、智慧、韌性城市。新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活?！?/span>
業(yè)內(nèi)人士認為，新型城鎮(zhèn)化的重點在利用存量資源、對存量進行結(jié)構(gòu)上的補短板，意味著城鎮(zhèn)化大規(guī)模推動新增建設(shè)的時代結(jié)束，當前已經(jīng)進入存量盤活的時期。即政府要根據(jù)人們的需求，進行精細化的修補以及社區(qū)治理等。
克而瑞研究報告稱，中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為住房需求提供重要支撐，深化戶籍制度改革，幫助新市民落戶安家，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，都有助于拉動購房需求。
此外，政府工作報告還提到了“新型城鎮(zhèn)化要處處體現(xiàn)以人為本，提高精細化管理和服務(wù)水平，讓人民群眾享有更高品質(zhì)的生活?！眹儡S進稱，客觀上高品質(zhì)的生活是要以高品質(zhì)的住房為前提條件的，因此各地要積極在高品質(zhì)住宅建設(shè)供應(yīng)銷售出租等方面尋找房地產(chǎn)發(fā)展的新的機會點和突破口。
